“一房二債”難應(yīng)對(duì) 法援助力獲“翻盤”

——煙臺(tái)市法律援助中心對(duì)李某某房屋買賣合同糾紛提供法律援助案

承辦機(jī)構(gòu)：山東鑫士銘律師事務(wù)所

承辦人員：蒲悅

援助形式：民事案件訴訟代理

內(nèi)容摘要

受援人李某某2012年從案外人慕某某處購(gòu)買煙臺(tái)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）開(kāi)發(fā)的商品房已于合同簽訂當(dāng)日履行完畢付款義務(wù)，并取得房屋鑰匙占用使用至今，即買賣合同已經(jīng)履行完畢。某公司認(rèn)為購(gòu)房款未實(shí)際交至其賬戶而主張受援人未履行支付購(gòu)房款義務(wù)，于房屋交付12年后主張支付購(gòu)房款。一審法院適用法律錯(cuò)誤，支持了某公司的主張，援助律師接受法律援助中心指派對(duì)案件進(jìn)行閱卷和分析后代理本案并提起上訴。二審法院經(jīng)審理完全采納了援助律師的觀點(diǎn)，認(rèn)為本案已實(shí)際履行完畢，有理由相信慕某某有權(quán)處分涉案房，某公司在2022年期間向受援人開(kāi)具發(fā)票的行為視為對(duì)涉案房屋已實(shí)際出售李某某且已付清購(gòu)房款的認(rèn)可，而某公司與慕某某之間的糾紛不能對(duì)抗受援人等廣大購(gòu)房群眾。最終二審法院判決撤銷一審判決并駁回對(duì)方全部訴訟請(qǐng)求，維護(hù)了受援人權(quán)益。

案情簡(jiǎn)介

2012年7月10日，李某某與案外人慕某某簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買煙臺(tái)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）開(kāi)發(fā)的商品房一套，并于簽訂合同當(dāng)日足額支付9萬(wàn)元購(gòu)房款且收到房屋鑰匙，隨后占有使用房屋至今，其中，2022年期間取得了不動(dòng)產(chǎn)登記證書。

2023年9月4日，對(duì)方某公司一紙?jiān)V狀將李某某告上法庭，要求支付購(gòu)房款90000元、利息100485元。這從天而降的巨額購(gòu)房款使受援人一震驚，好好住了十多年的房子突然被追討房款并附帶比購(gòu)房款還高的利息，讓李某某一家不知所措。然而本案一審階段審理后仍然判決支持對(duì)方公司請(qǐng)求。一審法院審理認(rèn)為，李某某與某公司簽訂購(gòu)房合同未將購(gòu)房款直接付給公司，將購(gòu)買款付給慕某某所在的煙臺(tái)某建筑工程有限公司，免除不了向某公司付款的義務(wù)。但畢竟李某某于約定當(dāng)日付出了9萬(wàn)元，根據(jù)公平原則，判決李某某支付違約金有失公允，故一審法院判決李某某向某公司支付9萬(wàn)元購(gòu)房款。也就是說(shuō)，一審法院要求受援人李某某在12年前已經(jīng)支付過(guò)購(gòu)房款的情況下，再行向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付9萬(wàn)元購(gòu)房款。受援人不服一審判決，找到煙臺(tái)市法律援助中心請(qǐng)求提供法律援助律師代理案件并提起上訴。

承辦律師接受法律援助中心指派，第一時(shí)間會(huì)見(jiàn)當(dāng)事人并進(jìn)行閱卷，對(duì)案件事實(shí)了解之后立即起草上訴狀，在時(shí)間非常緊迫的情況下幫助受援人提起上訴。

二審審理階段，援助律師進(jìn)一步梳理事實(shí)和證據(jù)，經(jīng)過(guò)多次與受援人的溝通了解到案外人慕某某與某公司之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛，便從該方向?qū)ふ彝黄瓶�。再次梳理案情之后，二審開(kāi)庭期間也向法院提交了新證據(jù)，予以佐證慕某某當(dāng)年售賣案涉房屋是有權(quán)代理行為。并在二審中提出以下核心觀點(diǎn)：（一）案涉合同已履行完畢，不存在未付購(gòu)房款情形，一審法院認(rèn)定上訴人應(yīng)當(dāng)支付90000元購(gòu)房款給被上訴人無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。1.雙方購(gòu)房合同已于2012年7月10日實(shí)際履行完畢，被上訴人無(wú)權(quán)要求上訴人再行支付購(gòu)房款。2.被上訴人一審中自認(rèn)授權(quán)慕某某出售案涉房屋，則慕某某代被上訴人的“簽訂房屋買賣合同、收取購(gòu)房款和交付鑰匙”行為系有權(quán)代理，對(duì)被上訴人發(fā)生效力。3.被上訴人的行為均能夠代表其認(rèn)可房屋已實(shí)際出售給上訴人，雙方之間就購(gòu)房款并無(wú)爭(zhēng)議。綜上，本案雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示且不違背相關(guān)法律法規(guī)，是有效合同。合同履行過(guò)程中，上訴人支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的購(gòu)房款給被上訴人授權(quán)委托的代理人慕某某。同時(shí)被上訴人也實(shí)際向上訴人交付了房屋，且開(kāi)具增值稅發(fā)票并協(xié)助上訴人辦理不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)，應(yīng)視為對(duì)涉案房屋已實(shí)際出售給李某某，李某某已付清購(gòu)房款的認(rèn)可。因此，雙方事實(shí)上已經(jīng)全面的履行完畢案涉《房屋買賣合同》，被上訴人無(wú)端起訴要求上訴人支付購(gòu)房款沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。而一審法院對(duì)此卻事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)駁回被上訴人全部訴訟請(qǐng)求。（二）本案被上訴人起訴要求支付的購(gòu)房款系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，訴訟時(shí)效已過(guò)數(shù)年，一審法院未采納上訴人對(duì)訴訟時(shí)效的抗辯屬于適用法律錯(cuò)誤。1.本案被上訴人提出訴請(qǐng)要求上訴人支付購(gòu)房款90000萬(wàn)屬于依據(jù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，已過(guò)訴訟時(shí)效。本案請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到訴訟時(shí)效限制，被上訴人于合同簽訂11年后提起訴訟主張債權(quán)，無(wú)論其訴訟請(qǐng)求內(nèi)容是否為真實(shí)的應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)，相對(duì)方均可以訴訟時(shí)效期間屆滿進(jìn)行抗辯。2.一審法院認(rèn)定“原告在被告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證當(dāng)年提出訴訟，未超過(guò)訴訟時(shí)效”屬于法律適用錯(cuò)誤。本案一審判決混淆了債權(quán)和物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，未分清合同的主要義務(wù)和附隨義務(wù)且顛倒了商品房買賣合同各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)主體，從而錯(cuò)誤地認(rèn)為本案未過(guò)訴訟時(shí)效。

最終，二審法院完全采納代理律師意見(jiàn)，于2024年2月作出判決，撤銷一審判決，駁回被上訴人請(qǐng)求，成功幫助受援人維護(hù)合法權(quán)益。

案件點(diǎn)評(píng)

本案是一起房產(chǎn)買賣合同糾紛，援助律師能從本案核心問(wèn)題入手，理清焦點(diǎn)問(wèn)題：一是案外人慕某某是否有權(quán)處分涉案房屋。二是本案是否已過(guò)訴訟時(shí)效。援助律師圍繞焦點(diǎn)問(wèn)題，確定方案，積極整理相關(guān)證據(jù)，發(fā)表詳盡代理意見(jiàn)，最終二審法院完全采納承辦律師觀點(diǎn)，依法予以改判，駁回對(duì)方訴訟請(qǐng)求的勝訴結(jié)果，切實(shí)維護(hù)了受援人的合法權(quán)益。否則“天降”巨額債務(wù)對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)困難家庭來(lái)說(shuō)實(shí)為雪上加霜。（實(shí)習(xí)編輯：俞熠白）